重庆市配资平台私募电影基金:美国大片商业模式

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1发展概况私募基金是相对于公募的共同基金而言的一种基金类型。

私募基金一般属于合伙人制的小型私人投资公司,主要投资于公开交易的证券和衍生金融产品,是一种高风险的投机基金。

90年代以来,随着金融全球化趋势的加深和各种投资工具的创新,美国私募基金业获得极重庆市配资平台大的发展,基金的数量和规模每年都以20%的速度增长,现在已经成为美国金融领域一支成长最快的力量。

目前,美国至少有4200家私募基金,资本总额超过3000亿美元。

美国的私募基金投资领域广泛,投资手法多样。

1998年,美国先锋对冲基金研究公司等机构对美国私募基金的投资策略进行了研究,他们按投资策略的不同将美国的私募基金划分为16类。

但是一般来说,美国的私募基金主要有两大类:一类是宏观基金,另一类是相对价值基金。

宏观基金主要利用各国宏观经济的不稳定性进行宏观经济的不均衡套利活动。

宏观基金收集世界各国的宏观经济情况并进行研究,当发现一国的宏观经济变量偏离均衡值,便集中资金对目标国的股市、利率、汇率、实物进行大笔的反向操作。

当该国宏观经济形势发生变化,资产价格将会大幅贬值,宏观基金将从中获得巨额的收益。

一般认为宏观基金风险巨大,其对全球金融体系的破坏性较大,常常被人们指责为金融危机的制造者。

宏观基金的代表是索罗斯领导的重庆市配资平台著名的量子基金。

相对价值基金与宏观基金不同,它一般不冒较大的市场风险,只对密切相关的证券的相对价格进行投资。

由于证券的相对价格差异一般较小,如果不用杠杆效应的话,私募基金就无法取得高额的收益,因此,相对价值基金更倾向于使用高杠杆操作。

最著名的相对价值基金是美国的长期资本管理公司(LTCM)。

由于LTCM运用高度的杠杆操作,仅仅5 年的时间,这家公司就以投资失败而告终(LTCM成立于1993年,1994年2月正式开始运营,1998年9月投资彻底失败)。

按照私募基金的注册地,我们还可将美国的私募基金划分为美国国内注册的基金和境外注册的基金。

现在,只有不到一半的美国私募基金在国内注册,一半以上在美国境外注册。

境外注册的基金又称为离岸基金,这些基金一般注册在西欧的卢森堡、英国的海峡群岛、开曼群岛、百慕大等一些避税天堂里,专门在美国境外从事离岸证券投资。

这样,这些基金一方面逃避了美国政府的监管,同时也为投资者逃避了利润所得税。

2设立程序与组织结构美国关于私募基金的相关法令主要包含在1933年颁布的《证券法》、1934年颁布的《证券交易法》、1940年颁布的《投资公司法》和《投资顾问法》内,同时私募基金还受各个州《蓝天法》(Blue Sky Law)的监管。

根据美国1940年颁布的《投资公司法》的规定,在美国只能设立固定面额证券公司、单位信托投资公司和公开募股管理型公司。

但是《证券法》中的D规则却为私人合伙投资于证券市场设立了第506号“安全港”(Safe Harbor)条款,《证券法》的S规则则为外国人私人证券投资设立了“安全港”条款,这些条款规定符合一定条件的投资者可以不按《投资公司法》规定的三种方式设立合伙制的投资机构。

这样就为美国的私募基金提供了一种绕开金融监管的途径。

美国的法律规定,投资于私募基金的投资者必须是“有资格的投资者”。

所谓“有资格的投资者”是指,个人投资者必须拥有500万美元以上的证券资产,并且最近两年的年均收入高于20万元,或包括配偶的收入高于30万元;如以法人机构的名义进行投资,则机构的财产至少在100万美元以上。

在1996年9月1日之前,不多于100个“有资格购买者”设立的私募基金不必经过美国证券委员会(SEC)的批准,1996年9月1日后,根据美国的《国民证券市场改革法》(National SecuritiesMarkets Improvement Act)的规定,这一人数限制增至500人。

同时,SEC允许私募基金吸纳拥有2500万美元以上的机构投资者加入。

私募基金一般由两类合伙人组成。

第一类称一般合伙人(GeneraI Partner),相当于基金经理,指的是创设基金的个人或团体。

一般合伙人处理私募基金的所有交易活动及日常管理。

第二类是受限合伙人(Limited Partner)。

受限合伙人提供大部分资金但不参与基金的投资活动。

在筹划设立私募基金时,一般合伙人通过与受限合伙人签订《合伙人协议》来规定双方的权利与义务。

《合伙人协议》是限制和规范私募基金内部关系的基本文件,一般包含以下一些内容:1.基金的投资目标、策略和风险因素;2.一般合伙人与受限合伙人的地位;3.合伙人投资、增资、撤资的规定;4.激励薪酬的计算细节;5.管理费用的使用与计算细节;6.是否允许使用财务杠杆及比例限制;7.财务年度末分红的相关规定等等。

一般来说,《合伙人协议》对一般合伙人进行基金投资目标方面的限制比较泛泛,这样基金经理就有足够的灵活性进行投资操作,保证投资活动能够顺利进行。

而关于一般合伙人与受限合伙人的地位及是否允许使用财务杠杆等内容则必须明确。

投资者在加入私募基金时一般都要聘请律师参与《合伙人协议》的签署过程,这样能够保证投资人签署的协议与自己心中的目标相一致。

私募基金的一般合伙...

美国房地产私募基金是怎么运作的

它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。

房地产投资基金通过发行基金证券的方式,募集投资者的资金,委托给专业人员专门从事房地产或泛地产抵押贷款的投资,投资期限较长,追求稳定连续性的收益。

基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。

基金管理者收取代理费用。

美国是世界上最早成立房地产投资基金的国家之一,也是金融制度、法律法规相对健全的国家,20世纪60年代,为解决房地产投资专业性要求高、资金需求大、地域性强、流动性差等不利因素,美国出现了由房地产专业机构管理的房地产投资信托基金,其在汇集众多投资者的资金后进行房地产投资。

随着房地产基金运作模式的不断成熟和运作规模的不断扩大,当前房地产基金几乎已经渗入美国每一个大中城市的房产经营活动中。

房地产投资基金的发展不仅为广大投资者提供一种金融投资工具,也为房地产业的发展提供了高效的融资渠道,成为连接金融和房地产两大行业的纽带。

美国房地产投资基金有开放式基金和封闭式基金的区分,采用互惠基金的共同基金组织形式的房地产投资基金基本属于开放式基金,而采用有限合伙制度组织形式的房地产投资基金多为封闭式基金。

其中,以有限合伙制房地产投资基金最为普遍,而采用开放式基金模式的相对较少,约占30%。

私募股权基金的6种模式

展开全部 私募基金按照组织形式的不同分为公司型私募基金、契约型私募基金、组合式私募基金、有限合伙制的基金,因此,私募基金是包括合伙制基金的,下面着重讲私募基金与公募基金区别 私人股权投资(又称私募股权投资或私募基金),是一个很宽泛的概念,用来指称对任何一种不能在股票市场自由交易的股权资产的投资。

被动的机构投资者可能会投资私人股权投资基金,然后交由私人股权投资公司管理并投向目标公司。

私人股权投资可以分为以下种类:杠杆收购、风险投资、成长资本、天使投资和夹层融资以及其他形式。

私人股权投资基金一般会控制所投资公司的管理,而且经常会引进新的管理团队以使公司价值提升。

公募基金,公募基金是受政府主管部门监管的,向不特定投资者公开发行受益凭证的证券投资基金,这些基金在法律的严格监管下,有着信息披露,利润分配,运行限制等行业规范。

私募基金和公募基金除了一些基本的制度差别以外,在投资理念、机制、风险承担上都有较大的差别。

首先,投资目标不一样。

公募基金投资目标是超越业绩比较基准,以及追求同行业的排名。

而私募基金的目标是追求绝对收益和超额收益。

但同时,私募投资者所要承担的风险也较高。

其次,两者的业绩激励机制不一样。

公募基金公司的收益就是每日提取的基金管理费,与基金的盈利亏损无关。

而私募的收益主要是收益分享,私募产品单位净值是正的情况下才可以提取管理费,如果其管理的基金是亏损的,那么他们就不会有任何的收益。

一般私募基金按业绩利润提取的业绩报酬是20%。

此外,公募基金在投资上有严格的流程和严格的政策上的限制措施,包括持股比例、投资比例的限制等。

公募基金在投资时,因为牵扯到广大投资者的利益,公募的操作受到了严格的监管。

而私募基金的投资行为除了不能违反《证券法》操纵市场的法规以外,在投资方式、持股比例、仓位等方面都比较灵活。

私募和公募的最大区别是激励机制、盈利模式、监管、规模等方面,具体的投资手法,尤其是选股标准在同一风格下都没有什么不同。

对于公募基金而言,其设立之初已明确了投资风格,比如有的专做小盘股,有的以大盘蓝筹为主,有的遵循成长型投资策略,有的则挖掘价值型机会,品种很丰富,可以为不同风险承受能力的投资者提供相应的产品。

对于私募基金,大多数规模很小,目前国内很少有上10亿元人民币的私募基金,他们不是以追求规模挣管理费为商业模式,而是追求绝对的投资回报。

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美国私募基金的主要组织形式有哪些

在美国,对国内投资者来说,私募基金最典型的组织形式是有限合伙制(Limited Partnership)。

有限合伙制是指在有一个以上的合伙人承担无限责任的基础上,允许更多的投资人承担有限责任的经营组织形式。

作为一种组织结构,有限合伙制的起源可以追溯到10世纪左右意大利航海贸易当中广泛采用的Commenda契约,更有学者认为其最早的前身可能是穆斯林的一种商业惯例。

在“commenda”这种有限合伙企业中,仅仅提供资本的人只需以其出资额对“commenda”的债务承担有限责任;连带责任则由直接参与远洋贸易的船舶所有者和商人承担。

它相对于一般合伙企业而言的制度创新在于:它将合伙人分成了两类,一类由于不参与合伙企业的日常管理,故只需对合伙企业承担有限责任;另一类由于参与了合伙企业的日常管理,故仍需对合伙企业的债务承担无限责任。

由于不参与合伙企业日常管理的合伙人对于合伙企业的债务责任不同于一般合伙企业中的合伙人,故被称为“有限合伙人”;由于参与合伙企业日常管理的合伙人与一般合伙企业中的合伙人在合伙企业债务责任承担上并没有区别,故被称为“一般合伙人”。

可见,有限合伙企业相对于一般合伙企业的最大优点,是排除了那些并不参与合伙企业日常管理的合伙人可能需要为合伙企业债务承担连带责任的风险,因此,有利于吸引投资人以“有限合伙人”的身份对其进行投资。

按照国际惯例,尽管合伙制企业是经济实体,但合伙制企业的税收通常采用“透过实体缴税”原则,即合伙企业不作为经济实体纳税,其净收益直接发放给投资者,由投资者作为收入自行缴税。

因此,采用合伙制形式,投资者仅仅就合伙企业收益纳一次税,可解决公司收益多重纳税的问题。

采用有限合伙形式的私募基金,基金投资者通常作为有限合伙人,基金投资管理个人或投资管理公司作为普通合伙人承担合伙企业的无限责任。

为了更好地解决债务和税收等问题,美国有限合伙制私募基金通常采用的组织结构有三种:第一种,私募基金的基金经理作为普通合伙人承担无限责任,其他投资人作为有限合伙人。

所有合伙人在合伙协议中约定,按照费用计算规则向基金经理支付基金费用。

采用这种方式,私募基金投资者作为有限合伙人,可以按照其投资份额获得基金的投资收益,同时按照其出资承担相应的有限法律责任。

私募基金的基金经理,在获得投资收益和投资报酬(基金管理费和业绩报酬)的同时,承担无限的法律责任。

为了降低个人的法律责任,基金经理可以采用后面两种形式。

第二种,私募基金的基金经理及其团队先注册一个S型公司 ,然后以该公司作为私募基金的普通合伙人承担无限责任,其他投资人作为有限合伙人。

所有合伙人在合伙协议中约定,按照费用计算规则向该公司支付基金费用。

采用这种方式,私募基金的普通合伙人为基金经理及其投资团队的公司,基金经理及其团队仅仅承担该公司的有限责任。

第三种,私募基金的基金经理和其他雇员先分别注册两个有限责任公司或S型公司,其中一个作为私募基金的普通合伙人承担无限责任,另一个则作为私募基金的投资管理人(非合伙人),其他投资者同样作为基金的有限合伙人。

这种形式与前一种形式的主要区别是,将承担无限责任的普通合伙人与承担投资管理责任的投资管理人区分开来。

这样做的好处是,基金经理获得更大的自由度和灵活性。

例如,一个管理多个私募基金的投资管理人,可以按照他在每个基金中拟出资的份额分别设立作为普通合伙人的有限责任公司或S型公司,同时,设立一个公司作为投资管理公司负责所有这些基金的投资管理。

另外,对于离岸基金来说,采用这种方式,在税收等方面具有更多的灵活性。

美国私募基金大多采用有限合伙制的另一个重要原因是,美国投资公司法规定,投资者超过14人的投资公司不能按业绩收取报酬。

因此,目前共同基金都以收取管理费为主,而收取业绩表现费的私募基金则大多采用有限合伙制。

私募基金是不是骗人的,是否合法?

展开全部 呵呵,私募基金是合法的 当然现下市场上骗人的也不少 请看以下文章 或直接访问 参考资料 定义 所谓私募基金,是指通过非公开方式,面向少数投资者募集资金而设立的基金。

[1][2][3][4]由于私募基金的销售和赎回都是通过基金管理人与投资者私下协商来进行的,因此它又被称为向特定对象募集的基金。

[编辑本段]特征 第一,私募基金是一种特殊的投资基金,主要是相对于公募基金而言的; 第二,私募基金一般只在“小圈子里”(仅面向特定的少数投资者)筹集资金; 第三,私募基金的销售、赎回等运作过程具有私下协商和依靠私人间信任等特征; 第四,私募基金的投资起点通常较高,无论是自然人还是法人等组织机构,一般都要求具备特定规模的财产; 第五,私募基金一般不得利用公开传媒等进行广告宣传,即不得公开地吸引和招徕投资者; 第六,私募基金的基金发起人、基金管理人通常也会以自有的资金进行投资,从而形成利益捆绑、风险共担、收益共享的机制; 第七,私募基金的监管环境相对宽松,即政府通常不对其进行严格规制; 第八,私募基金的信息披露要求不严格; 第九,私募基金的保密度较高; 第十,私募基金的反应较为迅速,具有非常灵活自由的运作空间; 第十一,私募基金的投资回报相对较高(即高收益的机率相对较大); 第十二,其他。

[编辑本段]优势 公募(Public offering)就是公开募集。

公开的意思有二:第一是可以做广告,向所有认识和不认识的人募集。

第二是募集的对象数量比较多,比如一般定义为200人以上。

私募(Private Placement)就是私下募集或私人配售。

私下的意思如上:第一,不可以做广告。

第二,只能向特定的对象募集。

所谓特定的对象又有两个意思,一是指对方比较有钱具有一定的风险控制能力,二是指对方是特定行业或者特定类别的机构或者人。

第三,私募的募集对象数量一般比较少,比如200人以下。

与封闭基金、开放式基金等公募基金相比,私募基金具有十分鲜明的特点,也正是这些特点使其具有公募基金无法比拟的优势。

首先,私募基金通过非公开方式募集资金。

在美国,共同基金和退休金基金等公募基金,一般通过公开媒体做广告来招徕客户,而按有关规定,私募基金则不得利用任何传播媒体做广告宣传,其参加者主要通过获得的所谓“投资可靠消息”,或者直接认识基金管理者的形式加入。

其次,在募集对象上,私募基金的对象只是少数特定的投资者,圈子虽小门槛却不低。

如在美国,对冲基金对参与者有非常严格的规定:若以个人名义参加,最近两年个人年收入至少在20万美元以上;若以家庭名义参加,家庭近两年的收入至少在30万美元以上;若以机构名义参加,其净资产至少在100万美元以上,而且对参与人数也有相应的限制。

因此,私募基金具有针对性较强的投资目标,它更像为中产阶级投资者量身定做的投资服务产品。

第三,和公募基金严格的信息披露要求不同,私募基金这方面的要求低得多,加之政府监管也相应比较宽松,因此私募基金的投资更具隐蔽性,运作也更为灵活,相应获得高收益回报的机会也更大。

此外,私募基金一个显著的特点就是基金发起人、管理人必须以自有资金投入基金管理公司,基金运作的成功与否与他们的自身利益紧密相关。

从国际目前通行的做法来看,基金管理者一般要持有基金3%— 5%的股份,一旦发生亏损,管理者拥有的股份将首先被用来支付参与者,因此,私募基金的发起人、管理人与基金是一个唇齿相依、荣辱与共的利益共同体,这也在一定程度上较好地解决了公募基金与生俱来的经理人利益约束弱化、激励机制不够等弊端。

[编辑本段]特点 1.产品更有针对性。

由于私募基金是向少数特定对象募集的,因此其投资目标更具针对性,更有可能为客户度身定做投资服务产品,组合的风险收益特性能满足客户特殊的投资要求。

2.更容易风格化。

由于私募基金的进入门槛较高,主要面对的投资者更有理性,双方的关系类似于合伙关系,使得基金管理层较少受到开放式基金那样的随时赎回困扰。

基金管理人只有像巴菲特那样充分发挥自身理念的优势,才能获取长期稳定的超额利润。

3.更高的收益率。

这是私募基金的生命力所在,也是超越共同基金之处。

由于基金管理人一致更加尽职尽责,有更好的空间实践投资理念,同时不必像公募基金那样定期披露详细的投资组合,投资收益率反而更高。

正因为有上述特点,私募基金在国际金融市场上占据了重要位置,同时也培育出了像索罗斯、巴菲特这样的投资大师。

[编辑本段]运作模式 私募基金的主要运作方式有两种: 第一种是承诺保底,基金将保底资金交给出资人,相应的设定底线,如果跌破底线,自动终止操作,保底资金不退回。

第二种,接收帐号(即客户只要把帐号给私募基金即可),如果跌破约定亏损比例(一般为10%-30%),客户可自动终止约定,对于约定赢利部分或约定盈利达到百分比(一般为10%)以上部分按照约定的比例进行分成,此种都是针对熟悉的客户,还有就是大型企业单位。

[编辑本段]组织形式 1、公司式 公司式私募基金有完整的公司架构,运...

私募股权基金盈利模式是什么一般能挣多少

展开全部如果所投资企业成功,传统风险投资有几种退出方式来获取收益:公开发行上市、兼并收购。

若企业发展顺利,其股票可能在上交所或深交所等交易所上市,届时您可以出售变现(或者根据协议约定,由领投人或其他第三方代表您出售),现在“上市”的门槛越来越低,例如新三板就提供了一个更为灵活的流通和退出机制。

兼并收购是另一种退出方式。

有些创业企业的独特优势会吸引大企业试图收购他们,这时候您持有的股份可以一并出售给这些大企业。

私募股权投资还有以下风险:1、经营风险比较大。

2、经营业绩与企业管理者个人素质相关,大量私募投资的失败都是由于管理者水平和能力的不足。

3、退出风险是私募股权基金特有的风险,与公开发行的股票和债券不同,私募股权基金的投资通常需要经历三年甚至五年的投资周期。

4、因此参与私募股权投资必须要对投资人的资金能力和抗风险能力进行把关,高利润往往伴随着同样的高风险,对投资风险有一个全面的认知和了解后,结合自身能承受的最大风险后,再考虑参与投资。

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私募股权基金的盈利模式是怎样的

展开全部 如果所投资企业成功,传统风险投资有几种退出方式来获取收益:公开发行上市、兼并收购。

若企业发展顺利,其股票可能在上交所或深交所等交易所上市,届时您可以出售变现(或者根据协议约定,由领投人或其他第三方代表您出售),现在“上市”的门槛越来越低,例如新三板就提供了一个更为灵活的流通和退出机制。

兼并收购是另一种退出方式。

有些创业企业的独特优势会吸引大企业试图收购他们,这时候您持有的股份可以一并出售给这些大企业。

私募股权投资还有以下风险: 1、经营风险比较大。

2、经营业绩与企业管理者个人素质相关,大量私募投资的失败都是由于管理者水平和能力的不足。

3、退出风险是私募股权基金特有的风险,与公开发行的股票和债券不同,私募股权基金的投资通常需要经历三年甚至五年的投资周期。

4、因此参与私募股权投资必须要对投资人的资金能力和抗风险能力进行把关,高利润往往伴随着同样的高风险,对投资风险有一个全面的认知和了解后,结合自身能承受的最大风险后,再考虑参与投资。

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中国电影产业主要具有以下几种融资模式:

展开全部 一、版权质押银行贷款:银行贷款是电影市场上常见的融资形式。

中国政府联合金融业如北京银行、交通银行等商业银行推出版权质押贷款,帮助一些电影公司获得银行贷款。

近年来,中国几家大型的民营公司在中国进出口信用保险公司的担保下,已经开始稳定的获得银行贷款,经典案例有深圳发展银行为《夜宴》提供为期两年的5000万元贷款、招商银行为《集结号》提供5000万元的贷款、广州发展银行为《功夫之王》提供6500万元贷款等。

此外,境外银行入德意志银行为华谊未来制作提供2亿美元的打包融资、香港渣打银行为《赤壁》提供达7000万美元的贷款。

二、私募股权融资:随着中国电影产业的快速发展,私募股权基金已经成为电影融资的新型渠道。

华谊兄弟就是中国电影产业通过私募创造价值并最终IPO 的企业。

目前,VC/PE 投资中国电影产业主要有两种方式,一是对影视机构的投资,另一种是对影片的单独投资。

中国电影产业比较活跃的PE 主要有:IDG 新媒体基金、中华电影基金、红杉资本、软银、A3 国际亚洲电影基金、铁池私募电影基金等。

三、专项电影基金:中国电影专项基金主要来自于两个方面,一种是来自于政府设立的专项基金,目前,中国每年通过电影专项资金、影视互济基金、进口片发行收入提成、重大题材影片专项补助等各种形式,直接或间接投入电影制作的资金已经超过亿元。

另一种是来自于个人或集体出资设立的民营基金,目前,中国已经设立了专项资助基金,如中影青年导演计划、曲江助推金、亚洲新星导等,但金额较少。

四、合作拍摄,多方投资:随着中国电影投资市场的逐渐开放与成熟,合作拍摄日渐普及,这样可以降低制片方的投资金额与分散投资风险,如《赤壁》、《梅兰芳》等都是多方投资的影片。

不过,业内企业合作可以较为准确的判断风险,但是引入行业外部企业,由于专业的有限性及市场成熟度不足,资本市场的风险性较大。

五、影片预售融资:这是大制作影片常用的一种融资方式,在拍摄前或拍摄中...

房地产美国模式

展开全部“美国模式”专业分工细致,每一环节部门通过完成各自的任务获取利润,是一条横向价值链,真正的主导者是资本和发达的基金,开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。

美国模式和香港模式区别在于:整个政策配套设施和整个金融政策措施不同,目前中国在这两块基本是空白。

通常情况下,在资金方面,美国的房地产资金只有15%左右是银行资金,70%是社会大众的资金,其中35%是退休基金,35%是不动产基金,房地产基本上是私人投资。

美国模式下,房地产的核心是金融运作,房地产信托基金和投资商成为房地产的主导者,地产开发建造商或者中介商成了围绕资金的配套环节。

所谓的“美国模式”,是强调房地产开发的所有环节都应由不同的专业公司来共同完成,比如房地产投资公司只负责融资投资项目,项目开发则由专业开发公司建造,其他销售和物业等环节也由不同公司完成。

在美国,融资方式除银行提供贷款外,还依靠退休基金、不动产信贷等多种金融工具等综合运用,美国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资。

由于全民参与化解了资金高度集中带来的危险,也容易抵御由经济周期带来的风险。

特点:美国模式专业分工细致,每一环节部门通过完成各自的任务获取利润,是一条横向价值链,真正的幕后主导是资本(一般就是基金),开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。

http://business.sohu.com/20051122/n240776109.shtml 美国房地产销售模式及其运作 http://house.focus.cn/news/2004-09-09/76473.html 美国商业地产的他山之石 商业地产开发是一个资本密集性的行业,企业单一的融资渠道必然不能满足对物业的长期拥有及经营需求,如果要想实现这一点,必须依靠商业物业的资本市场证券化。

关于这一点,国外比较成熟的商业地产模式可能对我们有所启发。

在西方经济世界里,美国的地产模式比较受推崇,被认为是一种比较成熟的开发模式,即我们日常所说的美国模式。

美国模式讲究以消费者为中心,然后以消费者的需求为中心进行物业的开发、销售,这是跟其土地的私有制密切相关,或者说是由于其土地的开放性而决定的。

美国的商业地产以商业运营为核心,以保证项目的运营为中心来进行整个产业链的设计,包括产品设计、运营设计、融资渠道考虑等。

在美国,大型的商业载体在规划、投资、开发到出租经营管理,都有该领域内的强势机构来行进把控。

开发商主要目标是将商业物业建成,通过整体出租经营,以收取租金的形式获取投资回报,并且由开发商自由拥有的商业管理公司来统一进行运营。

其模式可以简单概括为如下: 投资机构组合包括投资商、开发商、运营商、房地产投资信托及产业基金;经营模式包括物权整体持有和统一经营;管理模式包括由专业的商业管理公司进行经营。

1、关于商业物业的投资商、开发商。

美国商业地产业经过长期的发展和充分竞争,已经由市场打造出了几十家大型购物中心投资商及开发商品牌,这些投资商和开发商旗下组合着几十家或几百家购物中心,是美国大型购物中心的主力军。

在其国内比较有代表性的有西蒙地产集团,它在美国境内拥有250多家购物中心;GGP地产公司拥有160家购物中心,并且这些公司都是美国纽约证券交易所的上市公司,且其租金收益稳定,是公认的优绩股。

2、房地产投资信托(REITS)和产业基金。

目前在美国操作的REITS有300家左右,其中约200家REITS可上市交易,资产总计超过了3000亿美元,另外的100多家REITS没有上市,属于私募的范畴。

这些REITS从整体看可分为三类,即债券类、股权类和混合类,他们即可以作为商业房产投资商直接投资购物中心,也可为购物中心开发商提供长期贷款。

事实上,许多购物中心的投资商本来就是REITS,比如美国最大的购物中心所有者KIMCO,其在加拿大和美国拥有525家购物中心,是一家在纽约证券交易所上市的REITS。

房地产产业基金也是购物中心的主要投资者,产业基金的操作与REITS的不同之处在于产业基金只对非上市的开发商投资。

从某种意义上说,美国的REITS和产业基金是购物中心产业能够飞速发展的最根本金融因素。

3、专业商业管理公司。

在美国除了购物中心投资商、开发商拥有购物中心管理公司外,市场上还有独立的第三方法人公司来从事商业物业的经营管理,这些管理公司也是购物中心的主要投资者之一。

这些管理公司除了投资外,还与开发商进行合作,对购物中心进行科学的运营管理,提供稳定的租金回报。

4、其他金融机构的股权投资和贷款。

美国的一些长期基金,比如社保基金可以对购物中心进行股权投资,还有银行等金融机构提供给开发商不同期限的盈利性贷款。

归根到底,大型商业地产行业是一个资本密集型的行业,其整体运营的需求使物业必须保持产权统一,美国的商业地产之所以蓬勃发展,得益与其资本市场的开放性及成熟化,可以依靠资产证券化来吸引市场上的其他资本,为项目的运营提供了坚实的货币基础,加上科学运营管理,租金的稳定回报便不成问题,市场得到健康的迅速成长。

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